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Opinion

Copropiedad: un bien de todos

Copropiedad: un bien de todos

En nuestro país una práctica bastante común con respecto a los bienes inmuebles (aquel bien que no se puede transportar de un lugar a otro, debido a sus características, ya que si se transporta se destruiría o se deteriorara, ya que forma parte del terreno, por ejemplo: terrenos, casas, edificios, fincas, etcétera), es que el mismo tengan varios dueños, incluso en propiedades tan pequeñas que su repartición en la realidad es prácticamente imposible, como por ejemplo: un terrero de 200 metros cuadrados que tiene 6 dueños, que por lo general son familiares.

Que se entiende por copropiedad, podríamos definirla como la propiedad sobre una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas a la vez, donde los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción. 

Dado que la calidad de propietario sobre un bien inmueble ha sido que pertenezca a una persona como dueña absoluta, esto no significa que esta persona no pueda disponer libremente de ese bien, la ley le permite decidir voluntariamente que hacer con éste, he aquí la razón por la que podemos encontrar propiedades con múltiples dueños que por lo general provienen de un reparto sucesorio por herencia, en la que un miembro de la familia reparte una finca, casa , edificio, en varias personas que frecuentemente son esposa, sus hijos, o parientes cercanos.

Entre las características de la copropiedad podemos citar:

  • Varios propietarios (físicos o jurídicos), sin límite.

  • Unidad del bien. Que no puede encontrarse dividido.

  • El copropietario posee una cuota indivisible del bien, de la que puede hacer uso libremente.

La copropiedad se encuentra regulada en el Código Civil:

Artículo 270.- Cuando una cosa pertenezca simultáneamente a dos o más personas, los dueños ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular, en proporción a la parte que cada uno tenga en la propiedad común.

El condueño no puede, sin embargo, disponer de una parte determinada de la cosa, sin que antes le haya sido adjudicada en la respectiva división.

Artículo 271.- Todo propietario tiene el derecho de obligar a sus condueños a contribuir para los gastos de la conservación de la cosa o derecho común, salvo que éstos renuncien la parte que pudiera corresponderles.

Ahora bien, la doctrina y nuestro Código Civil sabiendo los conflictos que esto puede generar entre los dueños, ha establecido la manera en la que la   copropiedad debe disolverse, esto lo encontramos en los siguientes artículos:

Artículo 272.- Ningún propietario está obligado a permanecer en comunidad con su condueño, y puede en todo tiempo exigir la división, salvo:

1. En los casos de las sociedades mercantiles o de compañías comunes, en todos los cuales se observará lo que la ley especial y respectivamente disponga.

2. Si la cosa o el derecho fuere por su naturaleza absolutamente indivisible.

3. En los casos de comunidad de bienes originados en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales se regirán por lo que ella dispone.

3 (*). Cuando tratándose de inmueble su fraccionamiento contraviene las normas del urbanismo”. (Así adicionado el inciso anterior por el artículo N° 72 de la Ley de Planificación Urbana, ley Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968. *Obsérvese que erróneamente se introdujo este inciso con el numeral 3)

4) Cuando se trate de derechos creados bajo el Régimen Especial de Vivienda de Interés Social autorizados mediante ley, en cuyo caso se aplicarán las regulaciones específicas vigentes. (Así adicionado el inciso anterior por el artículo 7° de la ley N° 8957 de 17 de junio del 2011, "Creación de un bono para segunda vivienda familiar que autoriza el subsidio del bono familiar en primera y segunda edificación")

Artículo 273.- Si la cosa sólo es indivisible en sí misma, y los condueños no convienen en que se adjudique a alguno de ellos, reintegrando a los otros el dinero, se venderá la cosa y se repartirá el precio.

Artículo 274.- Los copropietarios no pueden renunciar el derecho de exigir la división, pero sí pueden convenir en que la cosa se conserve en común por cierto espacio de tiempo, con tal que no exceda de cinco años, prorrogables siempre por nuevos convenios.

Con respecto a este artículo ya el Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, en su sentencia 40/2012 y el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, en su sentencia 334/2010 se refirieron indicando que “El derecho a pedir la división por los copropietarios es irrenunciable, de manera indefinida, pero pueden convenir en que la cosa se conserve indivisa por cierto tiempo (pacto de indivisión), siempre que no exceda el plazo de cinco años, prorrogable por nuevos convenios” (tomado de la PGR consulta C-88-2015 del 17 de abril del 2015)

 

Si una persona desea disolver una copropiedad tiene el derecho de acudir a los tribunales y demostrar en el proceso la siguiente información:

  1. Que es copropietario de un inmueble inscrito y la proporción de su copropiedad. 

 

  1. Que el inmueble no admite cómoda y justa división, por lo general este punto está relacionado a las normas de urbanismo de cada Municipalidad, aquí se establecen las condiciones que deben cumplir los terrenos en un determinado cantón.

 

  1. Se solicita que se nombre un perito para verificar estos hechos, que avale la imposibilidad de división material, y que fije el precio de la totalidad del bien.

 

  1. Este proceso se tramita como un Ordinario por venta forzosa de bien inmueble en la vía civil. 

Un elemento por considerar con respecto al bien inmueble con múltiples dueños es:

 

  • Si el bien es divisible, se divide materialmente el bien  adjudicando a los copropietarios en proporción al derecho del cual es titular, de manera que a cada copropietario se le otorga un derecho de propiedad solitario y exclusivo sobre la porción material que le corresponde sobre el inmueble.  

 

  • En caso de ser indivisible el inmueble, o no admitir cómoda división, si los condueños no convienen en que se adjudique a alguno de ellos, reintegrando a los otros en dinero, procede la división civil o económica, consistente en la venta, voluntaria o forzosa, en subasta pública, como ordene la ley o todos los interesados convengan, y el producto se distribuirá entre ellos, con arreglo al título de cada uno, deducidos los gastos que se hubieren ocasionado. (Brenes Córdoba. Ob. cit., pg 33, citado por Tribunal Segundo Civil, Sección I, sentencia 00349/2000, tomado de la PGR consulta C-88-2015 del 17 de abril del 2015).

 

En resumen, lo que se busca en este proceso en esencia es que un copropietario le venda al otro u otros, o que este les compre a los demás. Si nadie quiere comprar la proporción del otro u otros, se somete a subasta el bien y se reparte el dinero entre los interesados.

 

Por último, un detalle que debemos tener en cuenta es que nadie se puede oponer, porque quien ejerce una facultad legal está protegido por ella.

 

Realizado por Arianda Salazar Boniche

Abogada y Notaria- Mediadora y Conciliadora.

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